Uno degli aspetti di maggiore rilievo della situazione generale di difficoltà, che si è prodotta in conseguenza della pandemia di COVID-19, concerne l’applicazione dell’istituto giuridico della sospensione in ordine al pagamento del canone nei contratti di locazione.

Invero, in questi ultimi giorni si è registrato un notevole incremento di casi di morosità nelle locazioni frutto della chiusura delle attività commerciali e dell’interruzione delle attività produttive, ad eccezione di quelle esplicitamente previste dai DPCM che si sono susseguiti, che hanno generato il dubbio circa la possibilità di reclamare (ed ottenere) la sospensione e/o la riduzione dei canoni nei contratti di locazione di immobili ad uso commerciale ed abitativo.

A tal proposito, giova rammentare che i provvedimenti anti-contagio adottati dal Governo (in particolare il decreto “Cura Italia”) e dalle Regioni non hanno regolamentato la materia – lasciando di conseguenza spazio a decisioni (spesso arbitrarie e discutibili) – che rimane dunque fortemente ancorata alla disciplina generale dei contratti di cui al codice civile e al dettato normativo della Legge n. 392/1978 (per le locazioni non abitative) e della Legge n. 431/1998 (per quelle abitative).

Difatti, sul punto, il solo provvedimento adottato dal Governo concerne l'art. 65 D.L. n.18/2020, in base al quale i conduttori esercenti attività d’impresa e i detentori di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) possano beneficiare di un credito d’imposta pari al 60% del canone per il mese di marzo ma, come chiarito dalla Circolare n. 8/E dell’Agenzia delle Entrate del 3 aprile 2020, solo sui canoni effettivamente pagati.

Nondimeno, con la Circolare n. 11/E del 6 maggio 2020, l’Agenzia delle Entrate ha finanche disposto che qualora le spese condominiali siano state pattuite come voce unitaria con il canone di locazione e tale circostanza risulti dal contratto, si ritiene che anche tali spese possano concorrere alla determinazione dell'importo sul quale calcolare il credito d’imposta.

Disposizione con estensione limitata sia sotto il profilo temporale (opera per il canone di marzo 2020), sia perché non si applica ai servizi e alle attività produttive esercitati in immobili rientranti in categorie catastali diverse da C/1.

Eppure la precitata disposizione incide indirettamente sul contratto di locazione senza modificare la prestazione del conduttore bensì consentendogli di recuperare (non nell’immediato) parte del corrispettivo dovuto al locatore.

Precisamente, tale norma si colloca ed esaurisce i propri effetti sul piano tributario laddove, nell’alleviare la posizione economica del conduttore, presuppone comunque ilpieno adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone, così confermando di nonintervenire nel rapporto fra le parti contraenti.Sotto tale aspetto, è d’uopo accennare che il Consiglio di Ministri, nella seduta n. 45del 13 maggio, ha approvato il testo definitivo del “decreto Rilancio” (per il quale si attende lasua pubblicazione in G.U.) che ha previsto un nuovo “bonus affitti” per gli immobili non abitativi ossia un beneficio pari al 60% del canone mensile versato nei mesi di marzo, aprile e maggio,ampliando la platea dei soggetti beneficiari.

Precisamente, potranno usufruire del predetto credito d’imposta tutti gli esercenti diattività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro eche hanno subito un deperimento di fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% nel mese diriferimento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. All’opposto, allestrutture alberghiere il credito d’imposta spetta indipendentemente dal volume di affariregistrato.

Ammessi anche gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli entireligiosi civilmente riconosciuti.

Peraltro, a differenza del precedente beneficio, utilizzabile esclusivamente incompensazione, il nuovo credito d’imposta, in alternativa all’utilizzo diretto, puòessere ceduto anche a banche e altri intermediari finanziari.

Con riferimento al rapporto locativo assume, invece, rilievo un’altra disposizione delmedesimo provvedimento, laddove l'art. 91 integra il dettato dell'art. 3 D.L. n. 9/2020 convertitoin L. n. 13/2020, stabilendo che il rispetto delle misure dettate per il contenimento dell'epidemia“è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c.,della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Tale previsione va ad incidere sul rapporto locativo, nella misura in cui attiene all’adempimento o, meglio, al possibile inadempimento del conduttore.

Si tratta, quindi, di una norma che identifica un’ipotesi di impossibilità temporanea della prestazione per causa non imputabile al debitore da cui ne deriva che il mancato pagamento da parte del conduttore non possa di per sé essere esposto dal locatore a motivodi risoluzione del contratto di locazione, in quanto questi potrà ben giustificare il suo mancatoe/o parziale adempimento con la situazione contingente richiamata esplicitamente dalla legge.

La norma, eppure, non è in grado di escludere la responsabilità del conduttore cheometta il versamento del canone nel periodo emergenziale, e ciò in quanto la prestazione cuiquesti è tenuto non è oggettivamente impossibile.

Orbene, nei rapporti commerciali tra i privati occorre valutare, caso percaso, l’incidenza delle misure di contenimento e la concreta risonanza che le stesse hannoavuto sulla possibilità di adempimento rispetto alle obbligazioni contrattuali assunte.

Si rileva, peraltro, che l’art. 91 possa trovare applicazione esclusivamente rispetto aquegli inadempimenti derivanti “dall’attuazione delle misure di contenimento” e, diconseguenza, soltanto alle locazioni attinenti ad immobili per i quali i vari decretiabbiano limitato e/o impedito del tutto lo svolgimento dell’attività commerciale.

Si tratta, di risultato, di un precetto che ha limitata applicazione ad una determinata gamma di contratti di locazione che lascia inevitabilmente spazio all’interpretazione che, nel prossimo futuro, i Palazzi di Giustizia si troveranno a dare in relazione delle singole fattispecie,segnatamente alla gravità dell’inadempimento, al rilievo della buona fede contrattuale e, più in generale, alle condotte delle parti del rapporto locatizio.Ad ogni modo, inquilino e proprietario, nel reciproco interesse a mantenere in vita ilrapporto in essere, potrebbero far fronte allo “stato emergenziale” attraverso il richiamo adalcune possibili soluzioni atte a rinegoziare alcuni aspetti del contratto locativo.

Ovvero sia:

1. Chiedere una temporanea sospensione contrattuale del canone, per il periodo diemergenza Covid-19 ovvero la possibilità di posticipare il pagamento dei canoni, senzache ciò costituisca presupposto per la decadenza del contratto o l’applicazione diinteressi moratori.In tali ipotesi è d’uopo richiamare il già citato art. 91 che sancisce il principio in base alquale affinché possa valutarsi la sussistenza della responsabilità dell’obbligato, inrelazione all’inadempimento o al ritardo dell’inadempimento e al conseguenteobbligo di risarcire il danno, dovrà essere considerato l’impatto sull’attivitàdell’obbligato stesso delle misure di contenimento.
2. Chiedere, ai sensi dell'art. 1464 c.c., una riduzione del canone di locazione –almenotemporanea– in forza delle sopraggiunte circostanze di forza maggiore che rendonoimpossibile usufruire del contratto di locazione, senza che al termine del periodo si sia accumulato un debito.Sicché, in via analogica, si applicherebbe il principio espresso dal combinato dispostodegli artt. 1583 e 1584 c.c., in forza del quale il conduttore, privato del godimento diparte del bene, ha diritto alla “riduzione del corrispettivo proporzionale all'entità del mancato godimento”.

Per le summenzionate ipotesi, che restano dunque legate alla concreta volontà dei contraenti(non potendo il conduttore astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioniunilaterali, nemmeno nel caso in cui alleghi l’esistenza di vizi che non impediscono in modoassoluto il godimento del bene), sarà necessario predisporre un atto, segnatamente unascrittura dell’accordo: occorre fare riferimento al contratto in essere, indicando i dati dilocatore ed inquilino, riportare il canone annuale inizialmente stabilito, l'ammontare ridotto sulquale ci si è accordati e il numero di mesi per i quali l'inquilino pagherà l'importo più basso.Invero, registrando l’accordo il proprietario pagherà le imposte solo su quanto effettivamenteriscosso. Sarà possibile in questo modo ridurre anche l'ammontare delle imposte da versare inacconto con la prossima denuncia dei redditi.Tale scrittura potrà essere inoltrata on line, come chiarito dalla circolare n.8 dell'Agenzia delleentrate, compilando il “modello 69”.

3. La possibilità di proseguire il rapporto locativo a condizioni diverse da quelleoriginariamente pattuite. Possibilità che se governata dalla disciplina generale delcontratto, troverebbe una risposta affidata solo alla effettiva disponibilità del locatoredi offrire di modificare equamente le condizioni contrattuali ai sensi dell'art. 1467,comma 3, c.c.
4. L’impossibilità (parziale e totale) di adempiere una prestazione (cfr. artt. 1256, 1258,1464 c.c.): siffatte previsioni di legge dispongono che quando per una causa nonimputabile al debitore, la prestazione contrattuale sia impossibile da eseguire enemmeno superata con lo sforzo diligente, il debitore abbia la possibilità di astenersidalla propria controprestazione finché non sia nuovamente possibile adempiere sinoad invocarne l’estinzione, oppure che abbia diritto (nel caso di impossibilità parziale)ad eseguirla in misura ridotta. Invero, se l’impossibilità di eseguire la prestazione è solo temporanea, “il debitore, finché essa perdura, non è responsabile delritardo nell’adempimento”, ma deve adempiere appena la prestazione divienepossibile.

Scenario diverso è la possibilità di evocare, ai sensi dell’art. 1463 c.c., la risoluzione immediatadel contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta e quindi per causa di forza maggioreovvero in estrema ipotesi recedere dal contratto di locazione invocando i gravi motivi ai sensidell’articolo 27 della Legge 392/1978, comunque dando al locatore il preavviso di sei mesi giacché il diritto di recesso non esonera il conduttore dall’obbligo di versare i canoni maturati durante predetto semestre.

È, altresì, ipotizzabile che il conduttore possa azionare il rimedio della risoluzione pereccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, ex art. 1467, co. 1, cc., fermo restando che una eventuale pronuncia di accoglimento della domanda di risoluzione del contrattoopererebbe ex nunc e, dunque, rimarrebbero a carico le debenze medio tempore maturate.

Viceversa, in assenza di precisi accordi, parte locatrice potrebbe procedere con ilrecupero del credito vantato o intimare lo sfratto per morosità o altra azione di risoluzione delcontratto per inadempimento al fine di ottenere il rilascio dei locali, cui il conduttore potrebberesistere sostenendo una delle tesi succitate.

A tal proposito si rammenta che, per consolidata giurisprudenza, i “gravi motivi” previstidevono essere determinati da fatti estranei alla volontà di chi li invoca, imprevedibili esopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto nonché tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione dello stesso.

In definitiva, ai fini applicativi di tale disposizione è fondamentale dimostrare chel’emergenza Covid-19 abbia creato al conduttore un danno economico-finanziario tale dagravare sull’andamento dell’azienda, causandogli uno squilibrio finanziario che non rende più sostenibile il pagamento del canone di locazione, ovvero l’utilizzo dell’immobile.

Ancora.

In tema di locazioni assume rilevanza la “morosità incolpevole”, di cui al D.L. n. 102/2013e ss. mm. (con richiamo al D.M del 30 marzo 2016) che ha istituito un apposito fondo cui i Comuni, ad alta tensione abitativa, possano attingere per l’erogazione di contributi in favoredi conduttori morosi incolpevoli qualora a questi sia stata notificata una intimazione di sfrattoper morosità con contestuale citazione per la convalida.

L’ambito di applicazione della predetta normativa concerne la situazione disopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione dellaperdita o riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare.

Più precisamente, tale situazione è riscontrabile in casi, quali ad esempio, di perdita dilavoro per licenziamento, cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmentela capacità reddituale, mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici, cessazioni diattività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o daperdita di avviamento in misura consistente e malattia grave, infortunio o decesso di uncomponente del nucleo familiare che abbia comportato o la riduzione del redditocomplessivo del nucleo medesimo o la necessità dell'impiego di parte notevole del redditoper fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.

Ad ogni modo, si rammenta che l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degliimmobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1° settembre 2020 (nella versione inizialelo slittamento andava sino al 30 giugno).

Mentre, tra le novità apportate dalla legge n. 27/2020 (conversione in legge deldecreto “Cura Italia”) rileva il dettato normativo di cui all’art. 54-ter che ha previstola sospensione sino al 30 ottobre 2020 delle procedure esecutive, di cui all’art. 555cpc., sulle prime case. Di conseguenza, non sarà possibile dar corso alle procedure esecutivependenti, almeno sino a tali date.

Tra l’altro, si ricorda che la materia della locazione soggiace alla disciplinadella mediazione ai sensi del D.lgs. n. 28/2010.

Autore

Salvatore Boffola
Credit Recovery Department
Legal in Lab, Bari